中国房地产发展报告（No.21·2024）

《中国房地产发展报告No.21（2024）》继续秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则，追踪中国房地产市场最新动态，深度剖析市场热点，展望2024年发展趋势，积极谋划应对策略。全书分为总报告、专题篇、服务篇、热点篇和案例篇。总报告对当前房地产市场的发展态势进行全面、综合的分析，专题篇分别从不同的角度对房地产市场发展进行深度分析，最后对热点问题进行了探讨。
2023年，全国房地产市场依然处于深度调整中。全年房地产市场发展的政策背景以稳市场和防风险为主，宽松的政策基调贯穿全年。从全国房地产市场来看，2023年房地产市场运行的总体特征主要包括六个方面。销售价格方面，各类物业价格涨幅出现分化，一、二、三线城市住宅价格整体呈下行态势，住宅价格同比下跌的城市超六成。销售面积方面，商品房销售面积大幅萎缩，待售面积增幅快速扩大。租赁市场方面，住宅租金价格水平保持基本平稳，住宅租金涨幅连续五年低于CPI涨幅。土地市场方面，国有土地使用权出让收入大幅下降，对地方财政产生了较大影响。投融资方面，房地产开发投资连续两年负增长，各类物业投资全部减少。房屋供给方面，各类物业新开工面积连续四年全线缩减。
从发展动力看，2023年房地产市场成交量在2022年的基础上进一步下降，发展动力减弱，房地产及相关产业对经济增长的贡献也有所降低。但是，也应看到中国的房地产市场还有发展的空间，应从增量与存量两方面挖掘房地产市场发展的空间与机遇。从市场风险看，由于贷款的抵押物大部分是房地产，房地产市场价格的变化直接影响到抵押物的价值，如果作为抵押物的房地产价值低于贷款额有可能引起贷款违约。因此，房地产市场的风险防范与化解仍然是房地产市场的重要问题，应从土地入市、保障房供给、房屋收购储备等方面防止房价的大幅度变化。从市场预期看，当前房地产市场在成交量缩减、价格下跌压力较大的情况下，不容忽视的是供需双方对市场的预期。供给方面，企业投资意愿较弱，开发投资额持续下降，新开工面积大幅减少。需求方面，居民购房意愿低迷，部分贷款购房者提前还贷以减少负债和利息负担。因此，应从供给方和需求方修复信心，改善企业与购房者的市场预期。
2023年7月，中共中央政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的新形势。房地产从“上半场”迅速过渡到了“下半场”。根据中央相关文件关于“完善‘保障+市场'的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”，“双轨制”将成为未来房地产发展新模式的主要内容。未来住房市场将被划分为两部分，一部分为商品房市场，价格由供需关系等市场化因素驱动，主要面向中高收入群体，提供高品质、可租可售的居住产品。另一部分为保障房市场，价格由政府确定，不与商品房市场挂钩，一般低于商品房市场，面向中低收入家庭以及人口净流入城市中的新市民、青年人群体，提供可长期稳定租住的保障性租赁住房、可购买的保障性住房。在房地产供求关系发生重大变化的情况下，未来刚需和部分改善型需求主要转向二手房市场，进一步丰富住房供应体系，形成多样化的住房产品供给。
从市场趋势判断，随着房地产销售和投资的不断下滑，预计2024年房地产行业大概率维持筑底企稳态势，下半年在政策力度到位、政策效果逐渐显现的情况下，销售端会有所好转，预计全年房地产投资和销量增速在-6.0%左右，降幅较2023年分别收窄3.1个和2.5个百分点左右。全国二手房出售挂牌量指数为68.11，比2023年提高3.52；二手房价格指数为92.21，比2023年下降2.64。
关键词：房地产市场　住房供应体系　市场预期　改善型需求