中国房地产发展报告（No.16·2019）

《中国房地产发展报告No.16（2019）》继续秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则，追踪中国房地产市场最新动态，深度剖析市场热点，展望2018年发展趋势，积极谋划应对策略。全书分为总报告、市场篇、管理篇、城市篇、热点篇。总报告对2018年房地产市场的发展态势进行全面、综合的分析，其余各篇分别从不同的角度对房地产市场发展和热点问题进行深度分析。
在经历了2017年“最严调控年”之后，2018年房地产市场表现出政府调控与市场供需多方的博弈。具体体现在：住宅投资增速进一步加快，与商办类投资分化进一步加大，房地产开发投资在区域间增长不平衡；土地购置面积、成交价款、平均成交价等指标增速不同程度回落；房屋新开工面积增速上扬、竣工面积增速下降；商品房销售面积增速大幅回落，销售价格增速出现反弹；房地产开发企业到位资金中国内贷款增速及占比双降，房企资金承压上升。同时，2018年我国房地产市场面临以下较为突出的问题：国际国内经济形势变幻，房地产市场不确定性加大；大中城市市场总体较平稳，中小城市的市场风险有提升；土地成交价格增幅缩减，土地流标数量明显增加；企业贷款、个人按揭贷款双下降，供需双方融资难度加大；住房租赁价格稳中趋降，租房市场或面临集体土地租赁住房冲击。
展望2019年，在稳健货币政策框架下，央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”，进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率，防止“大水漫灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用有限，加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生改变，预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。就全国而言，商品住房销售增速可能会延续放缓趋势，房价涨幅整体回落，土地交易市场将回归理性，房地产投资增速将进一步回调。
2019年，房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则，但在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松。房地产调控政策基调为：维稳、分化、放权。健康平稳发展是房地产市场重中之重；房地产调控政策分化是大势所趋；“一城一策”则体现了政策的灵活性，更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。预计政策调整以结构化方式进行，各地将充分发挥城市政府的主体责任，自下而上，实行局部试探性微调。不同城市的市场运行结果将明显分化：一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长；三四线城市区别对待棚改安置，已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底，加之市场需求透支，市场销售有可能进一步回落。