住房产权与社区政体：B市业主维权与自治的实证研究

本研究以中国社会转型为背景，立足于业主维权与社区治理的实践，力图从“居住的政治”这一视角来探讨商品房社区业主的组织、维权、自治的过程与国家、市场、社会的复杂互动关系。研究认为，住房商品化改革带来中国城市社区的深刻变革，即从传统的“行政规划区域”向现代的“私有财产领地”、从“熟人社区”向“陌生人社区”的双重转变。这种深刻转变，带来了业主自身的组织化、运动化和治理化。在此过程中，“维权精英”逐渐向“治理精英”转变，“斗争型业委会”也逐渐向“常规型业委会”转型。
业主维权的基本过程始于自身权益被侵害，并以参与和影响立法为最高诉求。共有权益之争构成了业主与物业公司进行拉锯战的核心内容，从前期物业公司夺回社区主权则是业主维权的核心任务。业主维权的基本类型包括依法抗争、以法抗争、弈法抗争。这三种抗争类型体现了行动者的法治精神和守法、用法的不同位置与不同策略。这种坚持法律中心性的维权抗争，不仅促进了公民知识的生产，而且有效推动了基层政府的治理转型。
全体业主和共有财产是商品房社区的两个基本元素。围绕这两个元素，社区政体具有两个基本维度，即“业主决策架构”和“物业管理模式”。其中，“业主决策架构”包括直接民主和间接民主两种形式，“物业管理模式”包括委托模式和自管模式两种形式，由此可建立一个社区治理的理想类型学。针对不同类型社区政体的治理绩效可从物业服务情况、共有物业增量、业主参与机制和社区居住认同四个方面进行分析和评估。社区规模、物管体制、领袖特质、派系分化、制度供给、政府干预六个因素是影响和形塑社区政体形成和运行绩效的重要变量。
基于以上分析，本研究认为，贯穿于居住过程的一条主线是：业主从维护住房产权走向公民身份权利的构建，即通过组织化、运动化和治理化，社区的实践是从“房屋财产权”到“物业管理权”再到“公民身份权”的提升与超越。就此而言，本研究可以视为从微观社区与行动者层面对中国住房商品化改革与社会转型过程进行的一项社会学实证研究。
关键词：住房产权　社区政体　居住政治　公民身份