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物业服务合同履行中业主抗辩规则的完善
摘要
目前主流观点认为就物业服务瑕疵履行，业主能以拒缴或少缴物业费的方式行使抗辩。抗辩支持说秉持业主与物业服务人之间成立个别合同的观点，并不契合既有的裁判事实与说理内容，更面临法律解释的困境。业主缴费与物业服务之间不构成对待给付。业主负有向物业服务人缴纳物业费的义务，但义务并非源自物业服务合同，而是业主基于团体构成员身份所履行的维持义务。物业费缴纳义务具有法定性与非交换性，双务合同的履行抗辩权应排除适用；业主减价权的单方行使更剥夺了其他业主对物业服务瑕疵的救济，是对小区利益共同体的破坏。形式上业主不享有对物业服务瑕疵履行的抗辩，应借助团体意志实现。但业主可基于团体法上的财产责任，就服务报酬、处理共同事务垫付的必要费用等对物业服务人行使先诉抗辩权。
作者
叶熙昊 ，北京大学法学院民商法学博士研究生。
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章节目录
- 一 问题的提出
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二 业主抗辩行使的前提因素：区分所有结构中的团体属性
- （一）业主作为团体构成员受制于全体业主的共同管理
- （二）业主的成员义务不因委托管理模式而改变
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三 团体法视野下业主对物业服务瑕疵履行抗辩的检视
- （一）业主付费与物业服务不构成对待给付
- （二）物业费缴纳义务具有法定性与非交换性
- （三）业主减价权的行使将破坏小区利益共同体
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四 物业服务合同履行中业主抗辩规则的完善
- （一）物业服务瑕疵抗辩主体的矫正
- （二）业主固有财产防御抗辩的明确
- 五 结语
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