报告目录

• 一 深圳物业管理领域存在的现实难题
  1. （一）业主组织成立难、规范运作难、监督难
  2. （二）物业管理费欠费追讨难、调价难，物业服务公司退出难
  3. （三）对开发商约束难
  4. （四）政府监管难
  5. （五）城中村和老旧城区推行物业管理难
• 二 问题根源：制度的缺陷
  1. （一）条例规定单一的物业管理方式，限制了业主选择权
  2. （二）业主自治制度不健全，业主的管理权利无法实现
     1. 1.业主大会法律地位不明，导致物业管理主要主体缺失
     2. 2.业主大会召开及业主委员会选举的程序不合理，妨碍了业主大会会议的召开
     3. 3.业主委员会的权责不够明晰，对业主委员会委员的约束与履职保障均不足
  3. （三）“开发商控制”（前期物业管理）向“业主自治”过渡的交接制度不完善，给业主入住后物业管理埋下隐患
     1. 1.管理规约的签订滞后于物业管理主要事项的确定
     2. 2.业主组织成立滞后于区分建筑物小区成立
     3. 3.“开发商控制”向“业主自治”交接制度不健全
  4. （四）政府缺位与越位并存，缺乏有效监管
  5. （五）“业必归会”的行业管理模式，导致物业服务市场机制不健全
     1. 1.“业必归会”后的管理存在较多漏洞，导致行业市场机制不健全
     2. 2.“业必归会”与上位法、行业协会发展方向不符
• 三 对特区物业管理条例修订的建议
  1. （一）在制度上增强业主自我管理能力
     1. 1.突出业主大会在物业管理中主体地位并赋予其民事主体资格
     2. 2.调整业主大会召开的法定人数要求
     3. 3.简化首次业主大会筹备组成员构成
     4. 4.强化小区规划和管理规约的法律约束力
     5. 5.完善前期物业管理与业主自治的交接制度
     6. 6.强化对业主委员会及其委员的约束规范和保障
  2. （二）转变政府监管方式，由直接参与转变为以法规执行的监管
     1. 1.修订关于各级政府部门在物业监管中的职责规定
     2. 2.街道办事处、社区工作站不再主导业主大会成立的筹备工作
     3. 3.减少政府对业主选聘物业服务企业的干预
  3. （三）完善物业管理配套制度
     1. 1.建立共有物业保险制度
     2. 2.建立专业人士参与物业管理制度
  4. （四）改革物业服务行业管理制度
     1. 1.删除“业必归会”的规定
     2. 2.建立物业服务行业信用信息公开制度
     3. 3.允许和鼓励发展物业顾问
     4. 4.完善政府向物业服务公司购买服务制度
     5. 5.允许设立业主协会
  5. （五）探索住户、租户、房屋实际所有人等参与物业管理
     1. 1.允许通过管理规约、业主大会章程等规定租户参与物业管理
     2. 2.允许非商品房小区的住户或房屋实际所有人成立住户大会或所有人大会