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资管新规背景下房地产股权信托业务发展研究
摘要
2018年，《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》及一系列配套政策的出台，标志着资产管理领域新的监管框架形成，对信托公司的业务结构产生了深远的影响。股权投资类业务因其强调精细化、差异化管理的投资类产品属性，在发展方向上符合监管导向。与此同时，随着地产行业的监管趋严、杠杆比率攀升，地产企业的融资需求逐渐多样化，“信托+投资基金”的业务结构已成为现阶段最主要的房地产股权信托展业模式。本文梳理了国内房地产股权信托的发展概况、组织形式，着重探讨了信托公司参与房地产股权投资的主要模式，并从审批风控的角度提出信托公司应根据股权投资特性，建立一套符合自身需求和切合业务实际的风险管理体系和风险评估标准。
作者
李合怡 ，苏州大学金融学博士，华东师范大学博士后，现任职于中建投信托资产处置总部。拥有良好的项目管理、投资与金融学、房地产经济学等相关经验，连续五年参与编写《中国信托行业研究报告》，曾在核心学术期刊发表多篇论文。
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章节目录
- 一、房地产股权融资需求再确认
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二、房地产股权投资信托的特点分析
- （一）与融资型业务相比，房地产股权信托模式更灵活、项目参与度深
- （二）与项目实施者相比，房地产股权信托更看重项目的绝对收益
- （三）对资金端来说，房地产股权信托享有更高的风险收益
- （四）对资产端而言，房地产股权信托的资产选取难度较大
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三、信托参与房地产股权投资模式初探
- （一）股+债模式
- （二）信托认购有限合伙基金份额
- 1.交易结构
- 2.典型案例和收益水平
- （三）房地产股权投资信托计划
- 1.交易结构
- 2.典型案例和收益水平
- （四）信托参与地产投资的退出路径
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四、房地产股权信托的风险关注点及风控措施
- （一）交易结构风险
- （二）估值风险
- 1.溢价法
- 2.NAV折现法
- （三）项目开发风险
- 1.成本的复核
- 2.项目收入、成本对应的增值税
- 3.敏感性分析
- 4.全投资口径的IRR以及股东口径的IRR的差异
- 5.成本的分摊
- 6.项目开发节点
- （四）延期退出风险
- 五、本文小结
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