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长租公寓运营商资产证券化模式的选择
摘要
在中央“房住不炒”的政策定位之下，我国住房供给制度开始由“住房买卖为主”向“租购并举”转变，住房租赁市场得到了进一步的发展。住房租赁市场现金流回收较慢的特点，使其面临金融支持方面的阻碍，但这一特点恰好契合资产证券化模式。目前长租公寓运营商资产证券化模式分为两大类：一类是以债权为抵押物发起的资产证券化产品（即ABS和ABN类产品），采取这类融资方式的长租公寓大都表现为轻资产的运营模式；另一类是兼有股权和债券性质的类REITs产品，采取这类融资方式的长租公寓大都表现为重资产的运营模式。目前长租公寓资产证券化存在异化为传统融资的倾向，可能成为新形式的影子银行等问题。我们建议：长租公寓证券化产品需要进行破产隔离和增信方面的管理、设计合理的税收优惠体系、消除以信托计划形式资产证券化产品公募上市的法律障碍。
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章节目录
- 一、长租公寓兴起及其模式
- 二、长租公寓资产证券化市场概况
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三、长租公寓资产证券化融资模式的选择
- （一）采用ABS/ABN模式的典型案例及原因
- 案例一：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划
- 案例二：中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划
- （二）采用类REITs模式的典型案例及原因
- 案例三：新派公寓权益型资产支持专项计划
- 案例四：中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划
- （三）不同运营模式长租公寓的融资模式选择
- （一）采用ABS/ABN模式的典型案例及原因
- 四、长租公寓资产证券化融资存在的问题及对策
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