论文
物业服务合同“多重缔约”问题探究
摘要
《物业管理条例》第21条、第35条规定了两阶式的集体性物业服务合同缔约形式，但未明文禁止物业服务企业另行与业主个别缔约。《物权法》第81条中的“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”，也不能成为个别缔约的授权性规则。实务中，出现了多种形式的于“集体合同”外再行“多重缔约”的现象，殊值重视。因非规范缔约形成的物业服务合同，不应一概否定其效力，但可从拘束力评价的角度解决其与集体合同间的效力冲突。从根本上，在民法典合同编立法中，应确立定型化物业服务集合契约的缔约规则，以破解业主集体行动困境，缓和不同主体间的利益冲突。
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论文目录
- 一 问题的提出
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二 现象描述：物业服务“多重缔约”的实践样式
- （一）补充确认式重复缔约
- （二）实质变更式重复缔约
- （三）差别待遇式重复缔约
- （四）困局破解式重复缔约
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三 问题透视：物业服务“多重缔约”的规范评价
- （一）物业服务“多重缔约”的效力评价
- 1.“多重缔约”是否违反强制规范
- 2.“多重缔约”是否违背公序良俗（公共利益）
- 3.“多重缔约”与决议行为的生效要件规范
- （二）物业服务“多重缔约”的拘束力评价
- 1.不生拘束力的认定思路
- 2.意思补充式的认定思路
- （三）规范评价的类型展开
- （一）物业服务“多重缔约”的效力评价
-
四 完善进路：物业服务定型化集合契约路径
- （一）何谓定型化集合契约
- （二）为何采用定型化集合契约
- 1.化解业主集体行动困境的需要
- 2.保护业主的服务消费者利益
- 3.确保基层社会治理和社区秩序稳定
- （三）定型化物业服务集合契约的缔结与适用
- 1.前期物业服务缔约程序的“去关联性”
- 2.物业服务缔约磋商中的民主保障程序
- 3.不定期物业服务契约规则的审慎确定
- 五 结语
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