报告目录

• 一 2021年房地产市场总体运行特征
  1. （一）政策背景：调控政策以金融端发力为主，从严格调控转向维护市场稳定
  2. （二）销售价格：商品房平均销售价格涨幅持续回落，下半年市场下行趋势明显
     1. 1.商品房平均销售价格涨幅连续4年持续减小，住宅价格已逼近商业营业用房价格
     2. 2.东部地区商品房销售价格与其他地区的差距进一步拉大，东北和西部地区房价出现负增长
     3. 3.一、二、三线城市下半年住宅价格增幅均呈下行态势，住宅价格环比下跌的城市逐渐增多
  3. （三）销量与库存：商品房销售面积增幅进一步收窄，住宅待售面积6年来首次增加
     1. 1.商品房销售面积小幅增加，商业营业用房负增长，东北地区降幅最大
     2. 2.商品房待售面积增幅有所扩大，住宅待售面积6年来首次增加
  4. （四）租金：住房租金微涨，涨幅已连续3年低于CPI涨幅
  5. （五）土地市场：土地购置面积连续3年缩减，成交价格在优质地块、热点城市的带动下结构性上涨
  6. （六）投融资：房地产开发投资增幅6年来最低，国内贷款占开发企业到位资金比例创历史新低
     1. 1.房地产开发投资小幅增加，办公楼和商业营业用房投资、东北地区投资负增长
     2. 2.国内贷款占比创下自1998年以来的历史新低，销售回款对于房地产企业融资愈加重要
  7. （七）房屋供给：房屋新开工面积大幅下降，各类物业新开工面积均已连续两年全线下降
• 二 2021年房地产市场存在的问题及对策
  1. （一）存在的问题
     1. 1.涉房信贷刹车过快，未充分考虑市场承受能力
     2. 2.房地产企业普遍出现流动性困难，部分头部企业风险暴露
     3. 3.市场预期一边倒，过度乐观与普遍的信心缺乏交替
     4. 4.政策微调的束缚过多，难以及时反映市场变化
     5. 5.房贷利率相对固化，不能根据市场供求及时适当浮动
     6. 6.房地产交易税费政策未能发挥鼓励长期持有的作用，反而降低了市场效率
  2. （二）对策建议
     1. 1.在房地产市场调控方面，建议进一步明确因城施策目标与制定相关策略，促进房地产业良性循环和健康发展
     2. 2.在房企发展方面，建议改变“高负债、高杠杆、高周转”的固有发展模式，降低对金融杠杆的依赖程度，防范金融风险传染
     3. 3.在行业发展方面，建议房地产行业各主体把握行业机遇，提升自身综合能力
• 三 2022年房地产市场发展趋势预测
  1. （一）宏观经济形势
  2. （二）房地产新模式逐步确立
     1. 1.房地产新模式的本质
     2. 2.房地产新模式的内涵
     3. 3.房地产新模式的特点
  3. （三）2022年房地产调控政策分析
  4. （四）2022年房地产市场发展趋势