中国房地产周期波动区域差异研究

中国房地产市场经历了改革开放以来数十年的发展，在其发展轨迹中已经出现可观察测度的周期现象，特别是2002年以来的房地产热及2008年的房地产市场调整，使人们真实感受到了中国房地产周期的存在与作用。但相比较而言，关于全国性房地产周期的研究较多，而区域性房地产周期的研究仍处于初始阶段。房地产周期为什么会存在区域差异，其主要原因或影响因素是什么？房地产周期波动会对区域经济构成何种影响？我国存在什么样的区域房地产周期？我国房地产周期区域差异的具体表现形式或特征是什么？在现有的研究中，这些问题都没有得到很好的解答。
为对上述问题做出科学解答以弥补相关研究的不足，本书首先构建了经中国区域市场特性修正的黏性价格存量—流量模型，并通过参数模拟的方法探讨了区域市场的市场结构及经济基本面因素对房地产周期波动特征模式的影响；进而构建了包含金融加速器效应的动态一般均衡模型，分析了房地产周期与宏观（区域）经济波动的相互作用机理及其后果。在实证部分，本书首先综合运用HP滤波、谱密度分析和BP滤波等方法，对北京、上海、广州、深圳4个一线城市房地产周期作了经验测度与阶段划分，在此基础上对4个城市的房地产周期差异作了简单的分析比较；进而以东、中、西部10个重要城市为例，通过互谱分析等方法测度了我国不同区域房地产周期的相关性、领先滞后关系和波动性差异。
通过对基于黏性价格的存量—流量模型动态参数模拟本研究发现，在其他条件不变时，供给弹性越大、需求弹性越小的区域，房地产周期波动越显著，波幅越大，波动的持续性越强；价格调整速度越慢的区域，房地产周期的波幅越大，波动的持续性越强，波动的周期越长；收入（经济）增长速度越快的区域及房地产拆迁速度或折旧速度越快的区域，房地产周期的波幅越大，波动的持续性越强；房地产需求收入弹性越大的区域，房地产周期的波幅越大，波动的持续性越强，波动的周期越短，周期的波形也越不规则；建筑滞后期越长的区域，房地产周期的波幅越大，波动周期越长，波动频率越低。
通过对信贷约束条件下的一般均衡模型动态模拟，发现在房地产价格的下降阶段，房价下跌会通过金融加速器效应，使总产出加速下滑。但是总产出下降并不会循环反馈到房价上加速房价的下跌，房价运动有其相对独立的运动规律。通过外部融资升水条件下的动态一般均衡模型模拟笔者还发现，在金融加速器效应的条件下，货币政策调控对缓解房价下降以及对宏观（区域）经济的冲击基本没有效果，财政政策对抑制总产出的下降虽有一定成效，但是会增大私人投资的下降幅度，同时对房价的下跌也基本没有阻止作用。
通过综合利用波谱分析和HP滤波、BP滤波等方法对我国北京、上海、广州与深圳4个房地产一线城市的房地产价格、实际供求和开发投资周期的测度发现，北京存在5～6年及3年左右的房地产价格周期、15年左右的住房实际供求周期，但北京房地产开发投资不存在明显的周期；上海存在5～6年的房地产价格周期、10年左右的住房实际供求周期和7年左右的房地产开发投资周期；广州存在5～6年的房地产价格周期、15年左右及6年左右的住房实际供求周期和12年左右的房地产开发投资周期；深圳存在5～6年的房地产价格周期、10年左右的住房实际供求周期和9年左右的房地产开发投资周期；除了房地产周期长度外，各城市间由峰谷对应反映的领先滞后关系也存在一定差异。
通过以东、中、西部地区10个重要城市的交叉谱分析和波动性分析，发现从相干谱反映房价周期的相关性看，东部城市之间房价周期的关联性较强，而中、西部城市之间房价周期的关联性则较弱，并且不同区域内部各城市之间房价周期的关联性也存在差异；从相位谱反映的房价周期领先滞后关系看，在具有较强相关性的城市之间，房价周期也不完全同步，而是存在丰富的领先滞后关系；从离散系数和贝塔系数反映的房价波动性看，东部地区城市房价周期的波动性要远大于中部和西部地区城市。且在东部地区城市中，上海与深圳的房价波动性又要大于其他城市。
综合本书分析结果可知，中国不仅存在房地产周期，而且房地产周期具有很强的地域性特征。从投资意义看，在房地产投资组合中应当充分考虑各城市房价波动性的区域差异，以确立与投资收益（风险）目标相一致的房地产投资组合比例；在跨区域房地产投资中可通过区域梯度转移等方式充分利用区域房地产周期的差异以“延长”房地产景气时间，并规避可能的房地产周期风险。从政策意义看，由于房地产市场的大起大落会对宏观（区域）经济带来较大的负面冲击，因而未雨绸缪保持房地产市场的平稳发展，是实现房地产业与宏观（区域）经济良性互动的关键。在制定相关房地产市场调控政策特别是“反周期”政策时，中央政府应当充分考虑其区域效应，尽量避免“一刀切”。房地产政策可以考虑采取“分类指导”的方式，在必要的条件下，也可以给予地方相关管理部门更多的房地产调控政策自主权。