报告
当前广州市住宅小区物业管理存在的问题与建议
摘要
近年来广州住宅小区物业管理纠纷频频发生，物业管理问题已由行业管理向社会管理转化。本文通过实地调研当前广州市住宅小区物业管理状况，分析了引发小区物业冲突的根源，政府政策供给、政府工作监管等方面存在的问题及原因，提出了修改相关法规、厘清政府职责、确立物业公司及业主组织地位等相关建议。
作者
广州大学广州发展研究院课题组
涂成林 ，博士，广州大学二级教授、博士研究生导师；现任广州大学智库建设专家指导委员会常务副主任，兼任广东省区域发展蓝皮书研究会会长，广东省体制改革研究会副会长，广州市粤港澳大湾区（南沙）改革发展研究院执行院长；广东省政府重大行政决策论证专家，广州市政府第三、第四、第五届决策咨询专家；享受国务院政府特殊津贴，获广州市杰出专家等称号。目前主要从事城市综合发展、文化科技政策、国家文化安全及马克思主义哲学等方面的研究。在《中国社会科学》、《哲学研究》、《教育研究》、《光明日报》（理论版）等报刊发表论文100余篇，出版专著10余部；主持和承担国家社科基金重大项目、国家社科基金一般项目、省市社科规划项目、省市政府委托项目60余项。获得教育部及省、市哲学社会科学奖项和人才奖项20余项，获得多项“优秀皮书奖”和“优秀皮书报告奖”，2017年获评“皮书专业化20年致敬人物”，2019年获评“皮书年会20年致敬人物”。
粟华英 //粟华英，广州大学广州发展研究院社会调查中心主任、经济师。
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报告目录
- 一 广州市住宅小区物业管理现状
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二 广州市住宅小区物业管理存在的问题及原因分析
- （一）住宅小区物业纠纷逐年上升，物业管理问题由行业管理向社会管理转化
- （二）业主与物业公司两个主体的权利不对等，业主弱势，物业公司强势，是引发住宅小区冲突的根源之一
- 1.物业公司是管理者，占据主导地位，具有绝对话语权
- 2.在物业公司“高压态势”下，购买小区物业、拥有产权的业主沦为被管理者，业主组织发展缓慢且生存困难，逐渐丧失话语权
- （三）政府对业主及业主组织的政策供给严重不足，导致小区业主权利长期受到忽视、侵害
- 1.在政府行政管理组织架构体系中，缺乏对住宅小区业主组织的定位
- 2.政府行政监管机制不顺畅不合理
- 3.相关政策的制定没有从业主的角度考量
- （四）基层政府对物业管理工作不重视，对业主组织的培育和业务指导严重缺乏，存在明显的不作为现象
- 1.政府对住宅小区物业管理工作非常不重视，大部分基层政府职责缺乏
- 2.基层政府对业主组织的培育和业务指导严重缺乏
- （五）对物业公司的管理行为缺乏有效的第三方监督、评估机制，致使物业公司为所欲为，加剧业主与物业公司的矛盾
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三 改进广州市住宅小区物业管理的几点建议
- （一）立即修订《广州市物业管理暂行办法》，并上升为地方性法规，由市人大立法
- （二）厘清物业管理的政府责任主体，赋予街道办扶持、指导、监督业主组织的职责
- （三）按照社会组织登记管理条例赋予业主委员会法律地位
- （四）政府要按照社会创新管理的要求大力扶持小区业主组织发展，抓准时机组建业委会联合组织
- 1.建立业主组织发展的长效机制
- 2.允许业委会组建联合协会
- （五）确立物业公司的主体地位与服务职能，彻底割断物业公司与地产开发商的利益关系
- 1.宣传和推广物业公司的服务理念，明确业主与物业公司为雇佣与被雇佣关系，为利益共同体
- 2.厘清物业公司与地产开发商的关系，明确其责权利
- （六）建议就物业管理与社区治理等议题组织系列课题研究，鼓励智库机构参与物业管理专业化的研究项目
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