论文
城市小区业主自治中的“囚徒困境”问题研究
摘要
根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，城市小区业主对物业管理活动实行业主自治，但实际生活中由于业主间合作率低下，导致大多数小区无法召开业主大会并选举业主委员会，难以形成实质上的自治，最终使得物业服务企业缺乏监管而损害业主权利；在选出业委会的小区管理中，由于业委会内部活动缺乏有效规则，导致业委会成员出现派系之争，也难以进行有效的物业管理，使得业主自治陷入“囚徒困境”。针对以上问题，制度产生及制度推行过程均应做出回应。在制度产生层面，立法者及条例颁布者应修改相应条款提升理论的可操作性；在制度推行层面，应着力解决业委会的成立、人员选举及经费来源问题，并明确纠纷解决途径，保障业主自治的成型与发展。
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论文目录
- 一 制度选择的背景
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二 “囚徒困境”的产生
- （一）制度产生之初的缺陷
- 1.立法理念及价值选择上的冲突
- 2.对物业服务企业的监督规定缺乏可行性
- （二）制度推行中的难题
- 1.物业服务早期介入难以取舍
- 2.业主委员会成立缺乏条件
- 3.业主委员会发展呈两极化
- （一）制度产生之初的缺陷
-
三 “囚徒困境”的打破
- （一）主管部门督促成立业委会
- （二）实行物业服务违约经费转移机制
- （三）明确纠纷解决途径
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