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破产中抵押预告登记的效力
摘要
《民法典担保制度解释》第52条规定了抵押预告登记在一般情形和破产情形中的优先受偿效力。基于抵押预告登记和抵押本登记在公示公信效力、权利顺位效力等方面的功能类似性，即便预购人作为抵押人破产时房地产开发企业尚未办理建筑物所有权首次登记，仍可参照适用加速到期规则，将抵押预告登记拟制为抵押本登记，从而发挥优先受偿效力。在建筑物尚未竣工时，优先受偿的范围为将来建造完毕的商品房，若建筑物灭失则可及于其代位物。在预购人作为抵押人未破产但房地产开发企业破产的情形下，如果在破产受理后通过投资续建使得建筑物符合办理所有权首次登记的条件，则抵押权人可主张优先受偿，但投资人的共益债权在续建增值部分优先于抵押权人的优先受偿权。如果在房地产开发企业破产受理后，建筑物仍不符合办理所有权首次登记的条件，仅在房地产开发企业作为抵押人时，才可依据《民法典担保制度解释》第52条第2款的规定将抵押预告登记拟制为抵押本登记，此时可通过意思表示解释的方法将抵押权的类型解释为在建建筑物抵押。
作者
胡巧莉 ，中南财经政法大学法学院硕士研究生，研究方向为民商法学。
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章节目录
- 一 引言
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二 预购人破产且符合本登记条件时抵押预告登记的效力
- （一）《民法典担保制度解释》第52条两款的适用关系
- （二）符合本登记条件的界定
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三 预购人破产且不符合本登记条件时抵押预告登记的拟制及效力
- （一）不符合本登记条件时的拟制基础
- 1.抵押预告登记与抵押本登记的功能相似性
- 2.破产加速到期规则的参照适用
- （二）抵押预告登记对“待履行合同解除权”的限制
- （三）对优先受偿范围的认定
- 1.正在建造且尚未竣工情形下的受偿范围
- 2.建筑物灭失情形下优先受偿效力及于代位物
- （一）不符合本登记条件时的拟制基础
-
四 房地产开发企业破产对抵押预告登记效力的影响
- （一）符合本登记条件时房地产开发企业破产的情形
- 1.破产受理时已符合本登记条件
- 2.破产受理后通过续建符合本登记条件的情形
- （二）不符合本登记条件的效力
- （一）符合本登记条件时房地产开发企业破产的情形
- 五 结语
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