报告目录

• 一 上海社区物业管理的现状
  1. （一）社区住宅物业的概要情况
  2. （二）社区住宅物业管理制度的基本架构
     1. 1.住宅小区层面的物业“一体化管理”机制
     2. 2.居民区层面的“四位一体”社区管理体制
     3. 3.街道、居民区两级层面的“联席会议”制度
  3. （三）社区住宅物业管理的具体模式
  4. （四）上海住宅物业管理的总体成效
     1. 1.社区居民对物业管理现状总体上比较认可
     2. 2.居委会、业委会、物业公司之间的关系总体良好
     3. 3.住宅小区综合管理机制功能发挥比较明显
• 二 上海住宅物业管理中存在的突出问题
  1. （一）业主和居民方面存在的主要问题
     1. 1.法治素养和文明意识薄弱
     2. 2.自治精神和参与意识比较欠缺
  2. （二）业委会方面存在的主要问题
     1. 1.对业委会成员的激励和保护机制缺失，业委会功能容易异化
     2. 2.业委会建设的专业化水平明显滞后于现实需要
     3. 3.业委会运作欠规范透明，业主对业委会信任度低
  3. （三）物业公司方面存在的主要问题
     1. 1.经营理念相对陈旧，服务质量和企业发展层次整体偏低
     2. 2.服务管理负担重，企业亏损经营现象比较普遍
     3. 3.员工队伍能力建设状况不佳，内部管理不善
  4. （四）其他相关服务管理主体方面存在的主要问题
     1. 1.房管部门在物业管理上缺位与错位现象并存
     2. 2.其他政府职能部门在物业管理上的不作为问题
     3. 3.居民区党组织、居委会在小区综合管理上的缺位和越位现象并存
  5. （五）住宅小区物业管理存在的特殊难题
     1. 1.售后公房和部分商品房小区物业专项维修资金存量少、续筹难
     2. 2.动迁安置房小区群租问题相当普遍，成为久治不除的治理顽症
• 四 规范与改善物业管理的对策建议
  1. （一）业主和居民要提高法治素养和文明意识，积极参与社区治理
  2. （二）加强业委会的规范化专业化建设，提高权威性
  3. （三）物业公司要加强员工队伍建设，合理分担管理成本，提高服务质量
  4. （四）房管部门、街镇等要加强对业委会的指导，统筹协调解决实际问题
  5. （五）积极探索物业专项维修资金的开源、增值和有效使用办法，为小区建设提供财力保障
  6. （六）采用多种有效措施，整治群租顽症